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房地产行业的严冬真的来了吗？ [转贴 2008-04-28 12:24:27]

国际评级机构标准普尔前不久公布的最新研究报告带来的消息不令人乐观:流动性紧缩将给几乎所有中国的开发商带来挑战，如果市场状况未能及时改善，房地产业的流动性可能面临枯竭，进而使得一些开发商难以继续维持增长。
同时，各种对房地产企业不利的传言四起，二级市场上，地产股更是一路暴跌。真可谓，山雨欲来风满楼。地产行业的严冬真的来了吗？

利空因素

资金链紧张

2008年中国整个房地产行业，资金缺口至少达到1万亿元。不仅是非上市房地产公司，就连融资渠道相对更广的上市地产公司也同样面临现金流 “ 断炊 ”的风险。２００７年，万科、招商、金地、保利四大上市开发商的每股经营性现金流均为负值，均为各公司５年来的最低值。

土地过量囤积

2007年全国囤积土地的面积超过10亿平方米，根据国土资源部的要求，这些囤积土地必须两年内完成开发，即便是这些项目都以分期开发的名义规避风险，需求资金也是巨大的。

央行摸底房产公司财务状况及相关利空传闻

有消息称，央行在对商业银行房地产开发贷款的情况进行摸底，新一轮的调控政策有可能随后出台。尽管央行紧急否认紧缩房企信贷新通知，但地产股继续暴跌。

房地产税收新政按≥20%的利润预缴税

4月16日，国家税务总局网站公布了《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定，对省级地区的住宅 (非经济适用房) 的预售收入，按照预计利润率不低于20% 的标准预缴企业所得税。 “房企税收新政”之所以被视为利空，是因为两个原因：第一，利润率比此前有所提高，此前企业预缴所得税利润率一般以15%计算。第二，对于房地产企业来说，一旦将所得税每月缴付，则资金流动率将有所下降，这对于目前在从紧货币政策下艰难度日的开发商而言，无异于雪上加霜。

物业税山雨欲来

财政部税政司司长史耀斌在“2007中国CFO年度人物颁奖典礼暨第四届中国CFO高峰论坛”上表示，“为了缓解收入差距拉大的压力，会对个人所得税进行改革，将把现在分项征收的个人所得税，变成综合的个人所得税”；同时，还会以房地产税，即物业税作为主体税种建立一套比较完善的财产税体系，“准备在合适的时机推出物业税，对于其他一些应该征收财产税的，也将纳入财产税征收范围”。

利空是否被放大

次贷危机影响有限

经济学家陈淮认为:中国的城镇化不管有没有美国的次贷危机，也不管有没有2008年的奥运会，它总之是一个需要二十到三十年才能完成的长期发展战略过程。因此，并不会因为美国出现了次贷危机，中国的房地产就来了冬天。毕竟借给美国那些低端收入群体的银行不是中国的银行，向美国银行借钱的也不是中国的老百姓。

房价上涨的基本面没有变化

胡祖六也对地产业的复苏抱有较大的希望，他说:" 中国的经济表现非常好，工业化、城市化这两个大趋势是推动房地产繁荣的最根本动力和基础。这点现在也没有改变。即使到今天，城市化的浪潮也还要持续十年、二十年、三十年，甚至更多。"

大公司不缺钱

事实上，从A股已披露年报的房地产上市公司来看，目前还看不出谁会面临危机，形势虽未像2006年年报时一片靓丽，至少也是喜忧参半。尽管部分企业的赢利能力环比下滑明显，但也不乏万科、金地集团这样年营业收入、利润等均超过100%增长的公司。至少这些上市的大型房地产企业们并未遭遇生死危机，如果行业内小企业发生危机需要重组，反倒可能是一次整合良机。